Доверительное управление квартирой-а стоит ли доверять?
Трудности самостоятельного поиска арендатора для заключения договора найма часто мотивируют собственников рассмотреть практику передачи квартиры в доверительное управление.
Если заключение договора найма самостоятельно, скажем на 11 месяцев, требует основных усилий в правильном составлении договора, подготовки квартиры и имущества для передачи нанимателю, то получение пассивного дохода от сдачи жилья на условиях доверительного управления имеет иной порядок.
Даже при подаче обычного объявления о сдаче квартиры поступает немало предложений на заключение договора доверительного управления.
Рынок профессиональных услуг управления жилым фондом активно развивается.
Есть достойные и ответственные компании, имеющие рекомендации и отвечающие перед собственником по условиям договора.
Однако осмотрительность не помешает, особенно, если собственник впервые рассматривает доверительное управление как возможность получения пассивного дохода, надеясь, что управляющий будет ответственно следить за состоянием жилья и поддерживать его хорошее состояние.
Достаточно задать поиск в интернете и посмотреть отзывы по данному виду сотрудничества между собственником квартиры и доверительным управляющим.
К сожалению, статистика отзывов указывает, что управленцы часто из квартиры «выжимают» максимум возможной прибыли, оставляя на втором плане контроль за состоянием имущества, регулярность выполнения планово-предупредительных ремонтов и поддержание элементарного порядка.
Сотрудничество по передаче квартиры в управление целесообразно выбирать, имея положительные рекомендации об управляющем, например, от своего круга общения или от тех, кому доверяете.
Конечно, фортуна умеет улыбаться и, наверное, может помочь в поиске партнера по управлению квартирой и из открытых источников.
На практике, контроль за управляющим даже на условиях доверительного управления, безусловно, необходим.
Читайте и вносите поправки в договор при принятии решения о передаче в управление квартиры, обязательно максимально обозначайте свои интересы, пункты договора не должны восприниматься двусмысленно.
Предлагаемый к подписанию договор не должен быть типовым, консультируйтесь с юристами.
Временные и финансовые затраты в данном случае не будут лишними.
Основными пунктами, кроме обсуждения финансовых условий (не касаемся их детально в этой статье), рассмотрите порядок и график посещений вами или вашим представителем жилья, определите порядок контроля за содержанием переданного в управление имущества.
Собственники, имеющие опыт передачи жилья в управление согласятся, что необходим постоянный контроль на предмет соблюдения условий договора управляющим.
И, обязательно, предусмотрите пункты расторжения при нарушении условий договора, а также финансовую ответственность управляющего.
Это очень важно, т.к. часто условия типового договора на доверительное управление не отвечают интересам собственника и не гарантируют полного контроля над имуществом.
К сожалению, в интернете много ссылок, с описанием случаев передачи квартир в управление и фактов ограничения контроля собственником своего же имущества.
Доверительное управление собственник обычно рассматривает, если не желает самостоятельно заниматься сдачей жилья или находится в другом городе.
Возможны и иные обстоятельства и причины могут быть разные.
Математика сотрудничества по условиям доверительного управления, обычно, рассчитывается по формуле: сумма платежа арендатора — минус 13% НДФЛ — минус процент за управление – минус коммунальные платежи, остаток суммы перечисляется собственнику.
Также, управляющий может предложить оплатить процент за первую сдачу квартиры (обычно 30% от суммы первого платежа).
Условия сотрудничества при доверительном управлении обычно предлагаются за процент от поступающего ежемесячного платежа арендатора или управляющий может предложить фиксированный гарантированный ежемесячный доход.
Управляющий обязан выступать налоговым агентом при выплате ежемесячного вознаграждения.
Требования о соблюдении налогового законодательства в данном бизнесе собственнику необходимо детально изучить и выбрать удобный способ отчетности, чтобы соблюдать закон.
В проекте договора стоит детально рассмотреть условия по ремонту и восстановлению жилья/имущества при амортизации или наступлении страхового случая.
Обязательно требуйте оформление страхового полиса.
Увы, не всегда, но часто обещания управляющих о проверке арендаторов, гарантии о строгом соблюдении порядка в квартире остаются на бумаге.
В договоре необходимо четко обозначить условия о гарантиях управляющего при заселении и проверке жильцов, определить его полномочия по сдаче квартиры посуточно или запретить ему данный порядок заселения жильцов.
Например, часто при доверительном управлении, если условия договора предполагают гарантированный фиксированный ежемесячный платеж собственнику, квартира включается в активную сдачу.
Чтобы исключить простой, потерю времени и средств реклама о квартире размещается на ключевых информационных площадках и запускается «конвейер» по заселению.
В основном, это будет посуточная сдача вашего жилья.
Иногда, сотрудничество в рамках доверительного управления предлагает выполнение ремонта за счет компании, покупку/обновление мебели и интерьера.
Конечно, заманчивое предложение для собственника, получить ремонт и не нести расходы в текущем времени.
Однако внимательно рассмотрите предлагаемые условия по данной опции и если вы на нее соглашаетесь, проверьте, чтобы сметы ремонта не были завышены, а качество выполняемых работ отвечало стандартам и вашим ожиданиям
И тогда не будет обязательств перезаключать договор на новый срок только для того, чтобы управляющий покрыл свои расходы на выполненный ремонт.
Перед принятием решения заключить договор доверительного управления обязательно изучите опыт других собственников, в интернете на эту тему размещено много полезной информации.
Безусловно, есть и положительные предпосылки при принятии решения такого сотрудничества.
Изучите все риски и практику.
И тогда чужие ошибки останутся чужими, а ожидаемый пассивный доход от сдачи квартиры будет регулярным.